基础设施公募REITs解读

上置资产管理(上海)有限公司   2020-05-15 本文章19阅读

基础设施公募REITs解读


公募REITs正式推行

4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下文简称《通知》),同时证监会还就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下文简称《指引》)向社会公开征求意见。此次出台政策明确了基础设施REITs试点的基本原则,试点项目要求和试点工作安排,标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。基础设施公募REITs的推出使市场沸沸扬扬,很多的机构也就该主题发布了研究报告,本文将市场上的一些主流观点归纳,介绍一下基础设施公募REITs。


推行背景

公募REITs的推出,意味着中国REIT向着国际化迈出了重要的一步,从之前的类REITs跨进了一个新的开端。

本次政策的推行背景一方面是因为国内资产已经由增量逐步转变为存量博弈的阶段,通过REITs实现权益份额公开上市交易,能有效盘活存量资产,降低企业杠杆率。另一方面,疫情的影响也直接加快了公募REITs的推行速度。

但不管怎样,从投资端来看,REITs作为中等收益、中等风险的金融工具,具有流动性高、收益稳定、分散度强等特点,有利于丰富资本市场投资品种,填补了国内投资市场的空缺。


我国公募REITs的特性

我们对各个专业机构关于此次“公募REITs”研报进行了归纳,可以总结出这次REITs的如下特性:

①  80%投资单一基础设施ABS;

②  权益性质;

③  以公募基金为载体,很可能采用“公募基金+ABS”结构;

④  可上市交易;

⑤  90%强制分红的新型投资品。


关于公募REITs的一些顾虑

那么国内这次所推行的REITs也并非没有任何顾虑。

首先,国内公募基础设施REITs的交易结构和国际模式存在差异。在现有法律制度和实践背景下,“公募基金+ABS”成为公募REITs阻力相对较小的模式,与国外REITs采取公司型(主要是美国)或信托型(主要是其他亚洲国家)REITs有所差异。公司型REITs以及信托型REITs两种模式下,REITs均可以直接投资股权或物业资产,满足一定条件可以在交易所公开交易,公司型REITs还可以进行IPO和增发。而本次推行的基础设施公募REITs和国际上成熟的REITs有很多不同,风险和收益等方面尚不能够过多借鉴。

另外, REITs的收益主要来自租金、收费权收益以及不动产增值或再投资收益,因此,不动产的运营管理和投资成为REITs收益增长的重要因素。“公募基金+ABS”交易结构下,对管理人的项目运营能力有很大的挑战,目前国内是否有足够的人才储备尚未可知。

并且,本次推行的条例中并未提及税收政策,在结构复杂的“公募基金+ABS”结构下,若是没有税收政策的偏向,沉重的负税很可能阻碍REITs后续的推进。


国内公募REITs的展望

根据美国不动产投资信托协会Nareit数据,截至2020年3月31日,美国REITs市场活跃的REITs共计162支,总市值达9,496亿美元,其中基础设施REITs共计5支,总市值达1,883亿美元,占比19.83%。REITs的空间是巨大的,而中国REITs不过是刚刚启航。未来中国很可能将会推出以住宅和商业地产为底层资产的REITs,为广大的投资人拓宽投资的途径。


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